Guía hipotecaria

Web dedicada al Euribor

Guía hipotecaria

Guía hipotecaria

16 de julio de 2017

   La presente guía hipotecaria pretende ser de ayuda para aquellas personas y familias que estén pensando en firmar una hipoteca. Incluye muchos conceptos y variables relacionadas con la hipoteca que debemos conocer para tomar la decisión más acertada. Esperemos que sirva de ayuda a muchos. La guía hipotecaria presenta los siguientes puntos:

1.- Introducción
2.- Precaución y prudencia. Firmar una hipoteca no es una cuestión baladí
3.- La paradoja de comprar unos zapatos nuevos y firmar una hipoteca
4.- Acudir al banco con la lección aprendida
5.- El banco no nos hace un favor
6.- El síndrome de la casa nueva
7.- Tipos de hipoteca: variable, fija o mixta
8.- Las hipotecas mixtas
9.- La hipoteca a interés variable y el Euribor
10.-El diferencial
11.- Los productos vinculados a la hipoteca
12.- Gastos asociados a la constitución de la hipoteca
13.- Las comisiones
14.- La cláusula suelo y la cláusula techo
15.- El Euribor y el IRPH
16.- ¿Qué son el TAE y el TIN y en que se diferencian?
17.- La calculadora simuladora de hipoteca
18.- La calculadora revisión de hipoteca
19.- La amortización parcial de la hipoteca
20.- Resumen

1.- Introducción

Guía hipotecaria

   Firmar una hipoteca, es un acto especialmente importante, porque seguramente puede afectar a muchos ámbitos de la vida de una persona. Depende de muchas variables y de la situación y circunstancias de la persona, pero en general es una decisión en muchas ocasiones de gran envergadura, interés, repercusión y trascendencia y por lo tanto no debería tomarse como una cuestión superficial o nimia ya que puede tener repercusiones y consecuencias serias y de relieve, en el futuro cercano y lejano de la persona que la firma y de la familia a la que pertenece.

2.- Precaución y prudencia. Firmar una hipoteca no es una cuestión baladí

   La economía personal y la economía general de un país, de todo un continente e incluso del mundo, puede sufrir muchas variaciones, y se pueden alternar periodos de expansión económica, con importantes crisis que nos lleven a todos a pasar por estrecheces o apuros financieros. Si nos encontramos inmersos en una "fiesta de derroche, opulencia y bienestar económico" debemos también inteligentemente pensar que esta situación no puede ser para siempre y pueden venir periodos de "vacas flacas", en los que haga acto de presencia la crisis, la escasez y las penalidades económicas. Por ello, a la hora de contraer deudas, y firmar una hipoteca, que no es otra cosa que contraer deudas, debemos de ser muy precavidos y prudentes a la hora de firmarla, aunque en el momento presente nos encontremos suficientemente desahogados para poder afrontar las letras mensuales que la misma implica. En otras palabras, hay que saber "nadar y guardar la ropa", es decir, actuar de forma apropiada, de manera adecuada para nuestro propio beneficio y al mismo tiempo protegerse para que no nos dañe en el corto, medio o largo plazo.

   No podemos arriesgarnos y actuar a lo loco, sino con una buena visión de futuro. Para ello, no es suficiente con ser prudente, sino que además es importante tener información e interés por aprender, para que nuestra decisión sea lo más acertada posible, y minimicemos así los riesgos de que nuestro bienestar económico presente, se pueda convertir en penalidades en el mañana.

3.-La paradoja de comprar unos zapatos nuevos y firmar una hipoteca

   Muchas veces, seguramente por desconocimiento y falta de educación financiera, actuamos torpemente y en contra de nuestro beneficio a la hora de firmar un préstamo o una hipoteca. Podemos pasar horas y horas visitando multitud de tiendas antes de decidirnos por unos simples zapatos, que seguramente nos duraran poco más de un año, entreteniéndonos en muchas consideraciones como su precio, color y forma, y sin embargo somos capaces de firmar una hipoteca rápidamente, en el primer banco al que hemos acudido, seguramente el que tenemos más cerca de donde vivimos y tenemos nuestra cuenta, sin saber y preocuparnos por muchos aspectos y variables que afectan a una hipoteca, sabiendo que vamos a pagar mucho por ella y durante mucho tiempo. Tal vez, en la manzana siguiente, había otro banco que nos hubiera ofrecido una hipoteca mucho más atractiva.

4.- Acudir al banco con la lección aprendida

   Antes de acudir al banco, hay que ir con la lección bien aprendida, y conocer todos los detalles y variables que afectan a una hipoteca. Capital, amortización, interés, TAE, TIN, Euribor, interés fijo, interés variable, hipoteca mixta, diferencial, productos vinculados, letras o cuotas, revisión de la hipoteca, amortización parcial de la hipoteca, desistimiento, cancelación, comisiones, cláusula suelo, cláusula techo, tasación,... Ninguno de estos términos nos tiene que resultar desconocido antes de atravesar las puertas de un banco una vez que nos hayamos decidido a contraer una hipoteca. Han existido muchísimos casos, en los que los firmantes, tras estar años pagando religiosamente las letras mensuales, no sabían si su hipoteca estaba ligada al Euribor o al IRPH y ni siquiera sabían si su hipoteca era a interés fijo o variable.

5.- El banco no te hace un favor

   No debemos acudir a la entidad financiera pensando que nos está haciendo un favor. Si a la entidad financiera le interesa que te hipoteques, lo hará por esta razón, no para hacerte un favor. Si consideras que te está haciendo un favor, porque de otro modo no podrías conseguir tener una vivienda propia, por lo menos piensa que vas a pagar mucho por "ese favor" en forma de intereses. Así que, como ambas partes estáis interesadas en la hipoteca, tú también puedes mostrar tus exigencias. Exigencias que vendrán dadas por el conocimiento de lo que es e implica una hipoteca, por la prudencia sabiendo que es una firma que te va a vincular durante muchos años, y por la experiencia previa de haber acudido previamente a otras entidades y de haber escuchado sus ofertas. El conocimiento de lo que es e implica una hipoteca podrás conseguirlo leyendo y participando en foros, blogs, webs especializadas en el tema además de revistas y libros, y de las experiencias personales y consejos que te ofrezcan familiares y amigos.

6.- El síndrome de la casa nueva

El sindrome de la casa nueva

   Parece ser que muchos tenemos el síntoma de la ceguera ante la tremenda ilusión que pueda hacer adquirir una vivienda y crear un hogar. Podríamos llamarlo el síndrome de la casa nueva. Sin duda alguna tener una casa o un piso propio y empezar una nueva vida es realmente una aventura muy apasionante y llena de emoción, pero ello no debe de ofuscarnos y conducirnos a aceptar rápidamente cualquier cosa que nos ofrezcan como hipoteca, ya que puede perjudicarnos gravemente el tomar decisiones poco meditadas y precipitadas en este sentido.

   Puede que nos preocupemos mucho de si la vivienda tiene tres o cuatro habitaciones, número de cuartos de baño, de que si la cocina y el comedor son grandes o pequeños, y descartar una vivienda por cualquier cosa que no entre dentro de nuestras aspiraciones, y sin embargo, en el tema de la hipoteca despreocuparnos totalmente y firmar una hipoteca en un banco cuando en otra entidad a escasos metros de la anterior podíamos haber conseguido otra hipoteca que nos permitiría tener cuotas mensuales mucho más asequibles. A lo mejor, con ese dinero de ahorro en la segunda hipoteca podríamos permitirnos añadir unos azulejos de mejor calidad a nuestra cocina o cuarto de baño o simplemente pagar menos al mes y disponer de más dinero para poder ahorrar y hacer amortizaciones parciales acabando así antes con nuestro contrato hipotecario y sin embargo, no hemos reparado en ello y hemos aceptado la primera hipoteca.

   Normalmente una hipoteca dura mucho tiempo, si no somos lo suficientemente afortunados de amortizarla rápidamente por disponer de grandes ingresos que nos permitan disminuir el plazo de amortización en el momento de firmar, o posteriormente mediante amortizaciones parciales que hagamos de forma extraordinaria. Por lo tanto, si va a estar presente durante un larguísimo tiempo de nuestras vidas, más vale que lo que firmemos sea lo mejor posible, porque habrá épocas de desahogo económico y épocas de estrecheces y de gastos imprevistos.

7.- Tipos de hipoteca: variable, fija o mixta

   Existen tres clases de hipotecas: hipotecas variables, hipotecas fijas e hipotecas mixtas. Cada tipo tiene sus ventajas y sus inconvenientes y decantarnos por una u otra dependerá de la situación personal de cada uno y de su manera subjetiva de prever las perspectivas económicas personales y generales en el corto, medio y largo plazo. Veamos:

   La hipoteca fija tiene la ventaja que durante todo el plazo de la misma pagaremos siempre la misma cuota, es independiente del Euribor y de cualquier otro índice de referencia, por tanto, da igual que el Euribor u otro índice suba o baje, siempre se paga la misma cuota de principio a fin de la misma. Algunos pueden verla como interesante, porque pueden pensar que conforme pase el tiempo los salarios van aumentando año a año y cada vez será más asequible la cuota, aunque esta nunca baje. Es un buen punto de vista, pero también hay que tener en cuenta que los bancos por una hipoteca fija siempre ponen un interés significativamente más alto que por una hipoteca a interés variable. Puede que al final, resulte incluso ventajosa una hipoteca a interés fijo, si el índice de referencia, normalmente el Euribor ha empezado a subir y las cuotas que se pagan por una hipoteca a interés variable van superando a las de la hipoteca fija, pero de momento, y no se sabe por cuánto tiempo, que puede ser años, e incluso toda la vida de la hipoteca estaremos pagando más por una hipoteca fija que por una hipoteca a interés variable.

   Las hipotecas a interés variable están  ligadas a un índice, que en la inmensa mayoría de los casos es el Euribor, si este índice baja, las cuotas mensuales nos bajaran tras las respectias revisiones y subirá si el Euribor sube. Por ello se llama hipoteca a interés variable, porque depende de un índice que varía y nuestra hipoteca subirá o bajará tomando el mismo sentido que toma el Euribor.

8.- Las hipotecas mixtas

   Las hipotecas mixtas no nos terminan de convencer, porque normalmente empiezan un corto periodo de tiempo, uno o dos años con tipo fijo, para posteriormente convertirse en hipoteca variables. En definitiva, lo que quiere la entidad financiera es aprovecharse de la evolución del Euribor. Estas hipotecas se proponen cuando se observa que existe una tendencia a la baja, o un estancamiento del Euribor, y para darle esquinazo al Euribor en los años en los que está bajo o que puede caer, se propone un índice fijo superior al Euribor, pero como el banco quiere aprovecharse de una posible subida del Euribor, propone que al cabo de un tiempo se convierta en hipoteca variable para recoger esa subida del Euribor y así quede más encarecida o suba la cuota mensual después de la correspondiente revisión. Si firmamos una hipoteca mixta debe ser realmente porque nos conviene y porque reúne una serie de ventajas que tal vez no encontremos en otra y que queremos aprovechar.

9.- La hipoteca a interés variable y el Euribor

   Las hipotecas a interés variable, y las hipotecas mixtas cuando pasan al periodo en que se convierten en variables están ligadas a un índice de referencia. Este índice de referencia varia, y por ello la hipoteca se llama variable. En la inmensa mayoría de las hipotecas este índice es el Euribor, y el Euribor va cambiando su valor, sube, baja, permanece estancado, son las llamadas tendencias del Euribor. Pues bien, la hipoteca a interés variable se revisa periódicamente, porque si depende de un índice, cada cierto tiempo determinado deberá ajustarse a ese índice que ha cambiado.

   Si el Euribor ha subido, la revisión de la hipoteca arrojará como resultado una subida en la letra mensual y si el Euribor ha bajado, la revisión de la hipoteca mostrará como resultado una bajada de la letra mensual. Como hemos dicho, los momentos de la revisión están ya determinados y fijados y suelen ser cada tres, seis o doce meses. El periodo de revisión se indica en la escritura.

   La presente web presenta una calculadora que nos muestra cuanto variará la letra que pagamos al mes por nuestra hipoteca tras la siguiente revisión, es la calculadora revisión de hipoteca. Es importante utilizar esta calculadora, porque debemos prever cuanto va a variar nuestra cuota periódica y así ajustar nuestros presupuestos. También hay que estar pendiente del Euribor, y saber que si está más bajo que hace 3, 6 o 12 meses, dependiendo de cada cuanto tiempo tengamos nuestra revisión, nuestra hipoteca bajará y dispondremos al mes de más dinero libre, para ahorrar o para gastarlo en aquello que nos interese. Pero si el Euribor ha seguido una tendencia alcista y está más alto que el valor que se utilizó en nuestra anterior revisión, debemos de saber que nuestra hipoteca nos va demandar una parte mayor de nuestros ingresos y por lo tanto deberemos adecuar nuestra economía a la nueva situación, y hacerlo cuanto antes mejor.

10- El diferencial

   El diferencial es otro concepto que debemos conocer muy bien, porque este elemento les sirve de mucha utilidad a la banca. Por una parte, les sirve para salvaguardarse de bajadas del Euribor. Por ejemplo, si el Euribor está en negativo, digamos que en -0,20, pero el diferencial sobre el Euribor es del 1%, significa que el banco nos cobra de intereses el Euribor +1%, en el caso del ejemplo, al estar el Euribor en -0.20, tendremos: Euribor +1% de diferencial = -0,20 +1 = 0,80. Esto significa que, aunque el Euribor ha caído al terreno negativo, el 1% de diferencial le ha supuesto que seguirá cobrando intereses por nuestra hipoteca, en este caso un 0,80 por ciento. Además el diferencial sirve al banco para mostrar mejores ofertas que otros bancos y conseguir atraer la atención de posibles nuevos clientes ya que resulta más atrayente al cliente una hipoteca a Euribor +1% que otra hipoteca a Euribor +1,5%.

   Hay otras muchas variables, que influyen finalmente en que una hipoteca sea más económica que otra, pero el diferencial es lo que más llama la atención y a igualdad de todas las otras variables, es mejor una hipoteca a Euribor +1% que a Euribor + 1,5%. El diferencial es otra de las principales razones por la que no debemos de conformarnos con el primer banco que nos ofrezca la hipoteca, porque hay muchas otras ofertas de otros bancos en las que los diferenciales serán más bajos, siempre pensando que aparte del diferencial existen otras muchas más variables que es preciso también tener en cuenta. El hecho de que una hipoteca tenga el diferencial más bajo que otra, no significa directamente que la primera hipoteca sea más atractiva, más conveniente o más barata que la segunda, porque como decimos una hipoteca la conforman muchas variables y hay que tenerlas todas en cuenta. Eso si, ante la igualdad en el resto de las condiciones o variables una hipoteca con un diferencial menor siempre será mejor.

11- Los productos vinculados a la hipoteca

  Llegamos al tema de los productos vinculados que parece ser que a las entidades financieras les gustan mucho, pues algunas señalan bastante de ellos para que te concedan la hipoteca, o para conseguir un diferencial sobre el Euribor más reducido. Otras entidades exigen menos. Entre la larga lista de los productos vinculados a los que la banca nos puede pedir que vinculemos la hipoteca se encuentran los siguientes:

- Seguro de hogar
- Seguro de vida
- Plan de pensiones
- Cuenta nómina: tener la nómina domiciliada en la cuenta
- Una cantidad determinada de recibos domiciliados: luz, agua, gas, teléfono...
- Tarjetas de crédito o débito con una cantidad determinada de gasto en un periodo de tiempo determinado, o la utilización de las mismas un determinado número de veces
- Seguro de protección de pagos

   En primer lugar, hay que decir que no nos obliga la ley a contratar ningún seguro de hogar o de vida con la banca que nos concede la hipoteca, podemos contratarlos con una asegurada. Lo que pasa es que el banco que es el que tiene la potestad para concedernos o denegarnos la hipoteca, nos la deniegue si no aceptamos firmar con ellos los seguros que nos exige. Por otra parte, son muchas las entidades que rebajan el diferencial de la hipoteca, de acuerdo con la cantidad de productos vinculados que firmemos con ella. Por eso es muy importante acudir a varias entidades financieras para comprobar cuales ofrecen más ventajas por menos exigencias. De todos modos, hay que tener presente que tener contratado un seguro de hogar es obligatorio, la ley nos obliga, pero la ley no nos obliga a que sea con el mismo banco que nos concede la hipoteca.

   En cuanto al seguro de vida, no es obligatorio contratarlo con el banco que nos conceda la hipoteca, ni tampoco nos obliga la ley, pero diferente es que resulte apropiado, adecuado y aconsejable. Hay que pensar que puede ser realmente muy útil tanto para el que firma, como para su familia y también para la entidad que nos has concedido la hipoteca. En caso de invalidez, el firmante se asegura el pago de la hipoteca, la familia se encuentra protegida en caso de fallecimiento y el banco con el seguro de vida también se protege evitando el impago del resto de la hipoteca.

   Existe también otro seguro, que nos puede exigir el banco para concedernos la hipoteca, aunque no nos obliga la ley, que es el de protección de pagos. Este seguro consiste en que la aseguradora pagaría las cuotas durante un tiempo determinado, en el caso de caer en la desgracia del desempleo o en la situación de una incapacidad temporal. El banco nos puede exigir para la concesión de la hipoteca este seguro o bajarnos el diferencial de la hipoteca si lo firmamos, pero la ley no obliga al firmante de una hipoteca a contraerlo. Si es un seguro que no nos resulta conveniente, será bueno consultar otras ofertas hipotecarias de otras entidades financieras que no nos lo exijan.

   En definitiva, tenemos que procurar estar bien informados de la mayor cantidad posible de oferta hipotecaria que exista en el mercado en el momento en que queremos contraer una hipoteca. Cuanta más información tengamos, mejores decisiones podremos tomar. Podemos ser afortunados y que la hipoteca más atractiva y económica del mercado, sea la primera que encontremos, pero lo más probable es que no sea así.

12.- Gastos asociados a la constitución de la hipoteca

   Llegamos al apartado de los gastos asociados a la constitución de la hipoteca. Todos estos gastos antes repercutían en el cliente, pero en diciembre de 2015 el Tribunal Supremo considero nula una cláusula en la que obliga al cliente a pagar todos los gastos vinculados a la constitución del préstamo hipotecario. Ante estas sentencias, muchos ya son los bancos que comparten los gastos junto con el cliente, lo que supone una ventaja para este último ya que con anterioridad a la sentencia deba de hacerse el cargo de todos estos gastos. Normalmente en los gastos asociados a la constitución del crédito hipotecario, estamos hablando de los siguientes:

 - Gastos de gestoría
- Gastos de tasación
- Impuestos: el más importante el de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Es un impuesto variable dependiendo de la Comunidad Autónoma.
- Gastos de notaria
- Gastos de registro

   Por ejemplo, una hipoteca podría requerir los siguientes gastos bajo el epígrafe de gastos preparatorios:

- Realización de la comprobación registral de la finca: 15,73 €
- Costes de tasación de la finca: 447,70€
- Costes de gestoría: 460 €
- Impuesto de actos jurídicos documentados: 1.349,55€ (Como comentamos este coste varía en función de la Comunidad Autónoma)

   Como indicamos dependiendo de la entidad, unos gastos los asumirá el propio banco y otros el cliente, también puede ocurrir que parte de un determinado gasto lo asuma la entidad y la parte restante el cliente.

13.- Las comisiones

   Las comisiones también suponen un gasto para el cliente dependiendo aquello que las determine. Dependiendo de la entidad pueden pedir una comisión de apertura de la hipoteca o no. Si no piden comisión de abertura seguramente señalaran que la comisión de apertura es de 0 € o indicarán directamente que se trata de una hipoteca sin comisión de apertura.

   También pueden existir otro tipo de comisiones dependiendo de la entidad y de las que debemos estar pendiente. Si se trata de una hipoteca ya sea fija o variable que se haya formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, el banco solo podrá cobrar por amortización anticipada parcial. Existe el concepto de compensación por desistimiento, si el cliente y el banco lo hubieran pactado. Esta compensación por desistimiento nunca podrá ser superior al 0,5% de la cantidad amortizada de forma anticipada si esta circunstancia ocurre en los cinco primeros años de vida de la operación. En el caso de que se hayan ya superado estos cinco años, el banco ya no podrá cobrar el máximo anterior del 0,5%, sino el 0,25%. Pero reiteramos, que debe haber sido pactado. Si se ha acordado entre el cliente y el banco una cantidad inferior o ninguna cantidad como compensación por desistimiento, así tendrá que ser. 

14.- La cláusula suelo y la cláusula techo

  Resulta difícil de creer que los bancos vuelvan a introducir estas cláusulas en sus ofertas hipotecarias, ya que están inmersas en muchos procesos judiciales y el Tribunal Supremo también se ha declarado ante ellas, pero por aquello de que hay que conocer la historia para que no vuelva a repetirse diremos que la cláusula suelo consistía en introducir una cláusula en el contrato hipotecario que indicaba que si el índice hipotecario al que estaba ligado la hipoteca a interés variable bajaba de un determinado límite, ya no se calcularían las nuevas revisiones de la hipoteca con los valores más bajos de ese límite, sino que se calcularían con ese límite. Por ejemplo, si el límite de la cláusula suelo era el 3%, y el Euribor o el índice de referencia que fuera, estaba más bajo del 3%, para el cálculo de las siguientes letras ya no se tomarían los valores más bajos del índice de referencia sino el 3%. Seguramente los bancos no vuelvan a introducir estas cláusulas, pero por si acaso, nunca esta demás preguntar y leerse bien todas las condiciones de la hipoteca.

  La cláusula techo significaba lo contrario al señalar un límite máximo a partir del cual ya no se calcularían las revisiones con los valores más altos del índice sino con el límite máximo indicado. Si solo hubieran existido cláusulas techo, no hubiera ocurrido nada, el problema es que las cláusulas techo indicaban un valor altísimo que nunca se alcanzó, pero que iban acompañadas de una cláusula suelo que era mucho más fácil de llegar a él, como de hecho ocurrió.

15.- El Euribor y el IRPH

  No solo existe el Euribor, también existe el IRPH como índice de referencia, lo que ocurre es que este segundo índice ya no se utiliza, los bancos ya no realizan ofertas hipotecarias con este índice y seguramente se extinguirá con el tiempo, cuando las hipotecas antiguas se terminen de pagar. Es un índice muy polémico, también inmerso en muchos procesos judiciales, ya que siempre se ha situado por encima del Euribor y en los momentos de crisis económica ha existido entre ambos índices, el IRPH y el Euribor, alrededor de 2 puntos de diferencia, llevando a pagar mucha más cuota mensual aquellos ciudadanos con hipoteca ligada al IRPH que aquellos cuya hipoteca se encuentra referenciada al Euribor.

16.- ¿Qué son el TAE y el TIN y en que se diferencian?

   Otros conceptos que debemos conocer son el TAE y el TIN. Son muy confundidos y al cliente le suelen resultar difíciles de entender, pero debemos de estar familiarizados con ellos, así que no nos queda otro remedio si queremos hipotecarnos que conocerlos, para asegurarnos que estamos asumiendo una hipoteca atractiva y asumible.

   Antes de 1990 solo existía el TIN, que sus siglas indican el Tipo de Interés Nominal. Se trata del tanto de interés que pagaremos por nuestra hipoteca, es el dinero que tendremos que dar al banco sin contar el capital que nos ha entregado y sin contar otros gastos a parte del interés nominal que las hipotecas tienen. Pero fuera del TIN, existen muchos otros gastos que este tipo de interés no incluye. Si no se incluyen estos gastos, entonces no podremos comparar entre diferentes hipotecas que nos ofrezcan otros bancos, porque habrá bancos que nos cobrará más o menos gastos y como estos no vienen contemplados en el TIN, puede que ante una hipoteca con un TIN más bajo, nos decantemos por esta, cuando en realidad nos resultará más económica otra con un TIN más alto, ya que los gastos son inferiores en esta segunda. Esta es la razón, por la que debemos fijar en la TAE, cuyas siglas son Tasa Anual Equivalente. Y es que, en la TAE, se tiene en cuenta, el TIN, es decir el Tipo de Interés Nominal, que acabamos de comentar pero además, y esto es lo importante en el TAE, también vienen reflejados las comisiones y gastos que la entidad nos va a cobrar por la hipoteca, así como el plazo del préstamo hipotecario. Por esta razón el TAE es considerado como el coste efectivo del préstamo, consideración que no se le puede otorgar al TIN, porque en este tipo de interés queda excluidas comisiones y otros gastos que se crean con la constitución de la hipoteca.

   La TAE nos la proporcionó el Banco de España para poder comparar productos bancarios, pero es muy importante hacer la comparación de forma correcta, para ello debemos comparar las tasas anuales equivalentes de hipotecas con el mismo plazo de duración. Además, hay que tener en cuenta que si se trata de una hipoteca a interés variable la TAE también será variable, y las que nos ofrezcan corresponderá al valor del Euribor en ese momento. Pero en definitiva, nos debemos de fijar en la TAE para comparar hipotecas con el mismo plazo de duración.

17.- La calculadora simuladora de hipoteca

   Una vez hemos escuchado y recopilado diferentes ofertas hipotecarias, de diferentes entidades, llega el momento de hacer los cálculos tranquilamente para llegar a ver que hipoteca nos resultará más atractiva y asumible. Debemos de utilizar la calculadora simuladora de hipoteca para comprobar y comparar como nos resultará la cuota mensual según la cantidad de dinero que nos preste el banco y según el tiempo en el que el tengamos pensado amortizarla. Haciendo cambios en ambas variables, tiempo y capital, podremos comparar diferentes situaciones para ver cuál es la cuota que nos resultará más atractiva y asumible, teniendo en cuenta también que a menor plazo, aunque paguemos una mayor cuota, pagaremos menos intereses por la hipoteca y terminaremos antes con ella, aunque también hay que considerar que la cuota debe ser asumible fácilmente por nuestros ingresos y no vivir ahogados económicamente por ella.

   Aquí disponemos de un ejemplo en el que hemos realizado dos simulaciones de hipoteca:

   En ambas simulaciones el capital y el interés es el mismo, sin embargo, hemos variado el tiempo. En la primera simulación, conseguimos que la cuota mensual nos salga más reducida, concretamente 421,60 euros y en la segunda simulación la cuota sube hasta los 554,60 euros. Por la segunda hipoteca pagaríamos 133 euros más, esa es la desventaja de la segunda hipoteca. Pero la segunda hipoteca tiene dos interesantes contrapartidas, por una parte, terminaremos con ella 10 años antes con la primera, al ser de 20 años frente a 30 años de la otra. Además, la segunda hipoteca tiene la ventaja, de que pagaremos muchos menos intereses por ella. Si multiplicamos en la primera simulación, numero de letras (360) por la cuota resultante (421,60), obtendremos como resultado 151.776 euros, mientras que, en la segunda simulación, al multiplicar número de letras (240) por cuota (554,60) obtenemos como resultado 133.104 euros. Es decir, si efectuamos la diferencia entre lo que nos cuesta la primera hipoteca y lo que nos cuesta la segunda hipoteca, comprobamos que por la primera hipoteca pagaremos 18.672 euros más, debido a que hemos prolongado esta primera hipoteca 10 años más que la segunda. ¿Qué hipoteca es mejor? La respuesta no es tan sencilla, como puede parecer. Si tenemos unos ingresos que nos permitan pagar la cuota más alta sin vivir ahogados económicamente pasando estrecheces, sin duda alguna es mejor la segunda hipoteca porque terminaremos antes con ella y además pagaremos muchos menos intereses. Sin embargo, si necesitamos una cuota mucho más asequible en este caso puede que nos resulte mejor optar por la primera.

Ejemplos de simuladores de hipoteca 

18- La calculadora revisión de hipoteca

   Si nuestra hipoteca es a interés variable, debemos de saber que según el plazo determinado para la revisión, que suele ser de un año, la cuota mensual variará dependiendo de la evolución del Euribor, que es el índice de referencia utilizado por la inmensa mayoría de las hipotecas. El Euribor va variando a lo largo del tiempo y si sube o baja condicionará que la letra mensual de nuestra hipoteca también lo haga en el mismo sentido. Por ello es importante estar pendiente de la evolución del Euribor, y hacer previsiones de como resultará nuestra letra en la siguiente revisión para acomodarnos a ella, utilizando la calculadora revisión de hipoteca. Si la cuota bajará, podremos saber anticipadamente que dispondremos de más dinero libre. Pero si el Euribor ha estado subiendo tras la última revisión, y se encuentra por tanto con un valor superior, la letra mensual de nuestra hipoteca subirá, y será mejor saberlo anticipadamente porque dispondremos de menos dinero para gastar o para ahorrar, y siempre esta situación conviene conocerla antes de que se produzca para ser previsores.

19.- La amortización parcial de la hipoteca

   Y por supuesto, y si nos resulta posible, podemos cancelar o amortizar parcialmente la hipoteca. Podemos amortizar parcialmente la hipoteca acudiendo al banco donde la tenemos contratada o si la entidad nos ofrece esa posibilidad podemos hacerla vía online. Amortizar parcialmente la hipoteca significa que vamos a realizar una aportación extraordinaria de dinero y con ella disminuir la cuota mensual o el plazo pendiente.

   Cuando realizamos una amortización parcial, debemos de asegurarnos en la medida de lo posible, que esa aportación extraordinaria de dinero que vamos a realizar no la vamos necesitar en su totalidad o en parte.

   El banco nos preguntará si deseamos realizar con esta amortización parcial de la hipoteca una reducción de la cuota o una reducción del plazo. Si reducimos la cuota, veremos que las letras mensuales siguientes vienen más reducidas ya que hemos conseguido reducir el capital que le debemos al banco y con ello también disminuimos el capital a amortizar, así como la cantidad de intereses que pagaremos. Depende de nuestros deseos y de nuestras circunstancias, si deseamos o necesitamos tener una cuota más reducida elegiremos reducción de cuota, si por el contrario deseamos acabar antes con nuestra hipoteca y la cuota que pagamos actualmente por ella la consideramos asumible, podemos optar por la reducción del plazo. Hay que tener presente que en la reducción del plazo también disminuiremos en mayor medida el monto final de intereses que pagaremos por la hipoteca, ya que al ser un plazo menor siempre pagaremos menos intereses.

  En la siguiente imagen podemos ver un ejemplo de amortización parcial de la hipoteca. El capital pendiente es de 100.000 euros, el interés se sitúa en el 3% y se trata de realizar una amortización parcial de la hipoteca realizando una aportación extraordinaria de 10.000 euros. Como hemos indicado el banco nos preguntará si queremos realizar una reducción de cuota o de plazo, y en este ejemplo vemos que, si se reduce la cuota, esta pasará de 554,60 euros, a otra de 499,14 euros, suponiendo entonces un ahorro mensual de 55,46 euros. Pero si realizamos una reducción de plazo, la cuota, evidentemente se mantiene tal como estaba, pero en este caso se reduce el número de letras pendientes, es decir el tiempo que nos queda por liquidar la hipoteca, y en este caso se reduce en 2 años y 7 meses. Si antes de la amortización parcial de la hipoteca nos restaban 20 años por pagar, con la aportación extraordinaria, el tiempo se acortaría y en lugar de ser 20 años, serían 17 años y 5 meses. Como podemos comprobar en el caso de elegir reducir cuota, los intereses totales a pagar después de amortizar serian de 29.792,99 euros, pero si elegimos reducir cuota, los intereses totales a pagar después de la amortización serian de 25.582,72 euros. Es decir, que si elegimos reducir plazo pagaremos finalmente 4.210,27 euros menos de intereses que si eligiéramos reducir cuota. Estos datos serían totalmente reales si los intereses se mantuvieran siempre en el 3%, como ocurriría si fuera una hipoteca fija a ese 3% de interés. Si fuera una hipoteca a interés variable, tras cada revisión todo cambiaría, pues según haya bajado o subido el Euribor el tipo de interés variará.

Ejemplo de amortización parcial de la hipoteca

20.- Resumen

   En resumen, diremos que firmar una hipoteca debe ser una decisión meditada y tomada de forma prudente y realizando la mayor captación posible de información a través de foros especializados y de webs dedicadas al mundo de la hipoteca, así como la ayuda que nos puedan proporcionar expertos y la experiencia y consejos que nos pueda llegar de familiares y amigos.

   También debemos conocer la mayor cantidad posible de oferta hipotecaria existente del momento para poder elegir la más atractiva o la que más nos convenga. Debemos estar atentos al diferencial, al TIN, y de forma especial al TAE, que nos permite comparar hipotecas con el mismo plazo de amortización.

   Es muy importante que nos fijemos en los gastos de formalización de la hipoteca, porque no son los mismos en todos los bancos. Tampoco son iguales las comisiones y algunas hipotecas pueden no tener comisiones de apertura, de desistimiento o de amortización y otras sí que las pueden tener. Debemos elegir entre hipoteca fija, variable y mixta, sabiendo que por la fija pagaremos siempre la misma cuota, pero que siempre pagaremos más al principio por ella que por otra variable y puede que sigamos pagando más durante mucho tiempo e incluso durante toda la vida del préstamo si el Euribor no sube o no lo hace de forma significativa. Además, si el Euribor bajara, no nos beneficiaríamos de sus caídas. Pero si el Euribor empezará a subir de forma consistente, puede que finalmente nos resultará más económica una hipoteca a interés fijo. Si finalmente optamos por una hipoteca a interés variable, nos resultará positivo estar un poco pendientes de la evolución del Euribor para saber si después de la próxima revisión nuestra hipoteca subirá o bajará.

   Por último, es conveniente, si tenemos la fortuna de poder ahorrar y de no necesitar de ese dinero en el futuro, realizar amortizaciones parciales de la hipoteca para reducir la cuota o con el fin de acabar cuanto antes con ella optando por la reducción del plazo.


    Lecturas: 124    




Jueves, 17 de Agosto del 2017 a las 10:43:04 PM

       ¡Excelente guia! ¡Ojala, la hubiera tenido yo antes de firmar mi hipoteca! Afortunadamente, no me quisieron poner cláusulas abusivas, porque si me las hubieran querido incluir ahora estaría cargando con ellas. Me acuerdo que meses después de firmar mi hipoteca acudía la banco con esta pregunta: por favor, mi hipoteca es a interés fijo o variable. Increible pero cierto.

Comentario número: 1

Comentó Alfredo de Valencia