Adquisición de vivienda: impuestos y gastos que no puedes olvidar
Viernes, 21 de Agosto de 2026
Comprar vivienda no es solo pagar el precio y la hipoteca. Hay impuestos y gastos que se suman el día de la escritura: según sea obra nueva o segunda mano, comunidad autónoma y valor, la cuenta cambia.
En segunda mano suele destacar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En obra nueva, el IVA y a menudo el AJD (actos jurídicos documentados). Además: notaría, registro, gestoría y, si hay préstamo, gastos ligados a la hipoteca según quién los asuma.
Obra nueva y segunda mano
En obra nueva el IVA de la vivienda habitual tiene un tipo reducido en muchos casos; conviene confirmar el tipo vigente y si el inmueble cumple los requisitos. El AJD sobre la escritura puede sumar según tarifa autonómica.
En segunda mano el ITP sustituye al IVA. El porcentaje depende de la comunidad y a veces del valor o de bonificaciones (familia numerosa, joven, etc.). No firmes la arras sin saber tu tipo aplicable.
Cómo encaja con la hipoteca
El banco financia el precio de compraventa (o un porcentaje). Los impuestos y gastos suelen salir de ahorros. Si llegas justo a la entrada pero sin impuestos, la operación se tuerce en el último kilómetro.
Ejemplo didáctico: piso 250.000 €. Entrada 20 % = 50.000 €. Si impuestos y gastos rondan 20.000 €, necesitas 70.000 € líquidos, no 50.000 €. Calcula con holgura.
La cuota de la hipoteca se simula con capital, plazo y Euribor + diferencial en la calculadora. Los impuestos no entran en esa cuota, pero sí en tu capacidad real de compra.
Hipoteca e impuestos: quién paga qué
La normativa y las sentencias de los últimos años han redistribuido algunos gastos de formalización del préstamo. Aun así, pide la lista actualizada a la entidad: no asumas el reparto de hace cinco años.
Conserva todas las facturas: notaría, registro, gestoría, tasación. Te servirán para la declaración y para saber el coste total real de la compra.
Relaciona esta guía con antes de firmar y buscar la mejor hipoteca.
Las arras y los plazos de la agencia no eliminan tu deber de comprobar impuestos. Si la fecha de firma se acerca y aún no tienes liquidación clara, frena y pregunta.
Cada CCAA tiene particularidades. Un tipo de ITP en una comunidad no sirve de referencia ciega en otra. Consulta la sede tributaria autonómica o un gestor de confianza.
Si compras con otra persona, acordad por escrito quién aporta impuestos y entrada. Evita malentendidos el día de la transferencia.
Conclusión: precio + impuestos + gastos + colchón. Solo cuando esa suma cabe en tus ahorros y la cuota estresada cabe en tu nómina, la compra es financieramente coherente.
La tasación puede ser obligatoria si hay hipoteca. Su coste y el valor tasado influyen en el porcentaje de financiación. Pide quién la asume.
En algunas CCAA hay bonificaciones temporales por edad o por rehabilitación. Comprueba si tu caso entra antes de liquidar al tipo general.
En la compraventa entre particulares, acuerda en el contrato privado quién paga cada partida. La costumbre local no sustituye al pacto escrito.
Suma: entrada + ITP/IVA + AJD + notaría + registro + gestoría + tasación + colchón. Esa es la cifra que debe salir de tus ahorros.
Sin impuestos provisionados no hay compra serena. Sin cuota estresada asumible no hay hipoteca serena. Las dos condiciones van juntas.