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Euribor

Buscar la mejor hipoteca

29 noviembre, 2015

El hecho de que nos encontremos con un Euríbor bajo, próximo a cero, no significa que nos tengamos que conformar con que nos apliquen un diferencial alto. De la misma manera que trataremos de encontrar un diferencial bajo, también debemos de buscar aquella oferta hipotecaria con las mejores condiciones y las menores exigencias. No debemos de mirar solo a como se nos quedará la cuota mensual de la hipoteca, pues los bancos condicionan la concesión de la hipoteca a que adquieras una serie de productos vinculados, como seguros o tarjetas con un mínimo de gasto mensual, por ejemplo.



Deberemos examinar cuidadosamente si la hipoteca incluye una cláusula suelo o los intereses se calculen en el primer o primeros años a un tipo fijo superior evidentemente al actual valor del Euríbor. Hay que tener presente que el Euríbor es un índice sumamente atractivo en la actualidad porque esta próximo a cero y muchas entidades intentarán salvar esta circunstancia. El Euríbor además, esta mucho más bajo que el IRPH y que el IRS, que son otros índices hipotecarios, y puede decirse que siempre lo ha estado. Nuestra hipoteca que este referenciada al Euríbor, sin cláusula suelo y sin tipo fijo los primeros años. Buscar y encontrar la mejor hipoteca puede suponernos un considerable ahorro y por ello hay que ser muy cuidadoso y examinar todas las variables que la hipoteca contiene.

Debemos de tener presente todos los gastos que nos conlleva una hipoteca (no solo la cuota mensual) y compararlos con otras ofertas hipotecarias que encontremos en el mercado. A la cuota mensual de la hipoteca deberemos de dar una gran importancia, por supuesto, pero no podemos obviar los otros gastos que conlleva. Será difícil encontrar dos hipotecas que sean exactamente iguales y que solo cambien en una variable, por lo que deberemos de hacer muchos cálculos antes de decantarnos por una u otra oferta hipotecaria y debemos de saber muy bien que variables tienen más peso o importancia. El diferencial es uno de los más importantes. Que no tenga cláusula suelo, que se encuentre referenciada al Euríbor y que no empiece con un tipo fijo que impida beneficiarnos de los actuales valores bajos del Euríbor, son cuestiones también fundamentales.

Como sabemos, los intereses que pagamos por nuestra hipoteca, dependen en la gran mayoría de las hipotecas a interés variable, de la suma del valor del Euríbor más el diferencial. Por esta razón, las ofertas de las entidades bancarias siempre son parecidas a estos ejemplos: “Hipoteca a Euríbor + 1,25% ” o “Hipoteca a Euríbor + 0,85%”. La cantidad escrita después del signo más es el diferencial. Dicho de otra manera, si el Euríbor en el momento de firmar la hipoteca o tras la correspondiente revisión es del 0,125% y el diferencial es del 1%, la suma de ambos valores, Euríbor más diferencial, en este caso: 0,125 + 1 = 1,125, será el interés que pagaremos por nuestra hipoteca. Por ello, cuanto más bajo sea el diferencial y más bajo el Euríbor menos intereses pagaremos por nuestra hipoteca. Por esta razón, no hay que contentarse con el primer diferencial de hipoteca con el que nos encontremos o que nos ofrezcan. Es más, debemos de buscar y encontrar aquella entidad bancaria que nos ofrezca las mejores condiciones en nuestra hipoteca y sin duda en las mejores siempre habrá un diferencial bajo.



Los ciudadanos hacemos bien cuando no nos contentamos con la primera oferta que se cruza en nuestro camino. Una manera de que exista competencia entre los bancos y esta misma competencia sea la que les impulse a ofrecer condiciones cada vez mejores para el cliente, es el hecho de que no nos conformemos fácilmente, sino que busquemos y rebusquemos y finalmente optemos por lo que más nos conviene y por la entidad bancaria que nos ofrezca las mejores condiciones. De esta manera, los bancos que no han conseguido que nos convirtamos en cliente suyo, tal vez se esforzarán más la próxima vez, con el fin de que no se les escapen más potenciales clientes.

Como comentábamos una condición imprescindible que debe tener una buena hipoteca, o una hipoteca barata, o una hipoteca atractiva o como queramos llamarle será un diferencial bajo. El diferencial nos acompañará de forma invariable a lo largo de toda la vida de la hipoteca, mientras que el Euríbor irá variando, y hará que nuestra cuota mensual sea más baja tras la revisión correspondiente si el Euríbor ha bajado respecto la anterior revisión o encarecerá la letra mensual de la hipoteca si ha subido tras la última revisión. Sin embargo, el diferencial siempre presentará el mismo valor, por lo que nos conviene que sea lo más bajo posible cuando firmamos la hipoteca.

Veamos con un simple ejemplo cual es la diferencia que pagaríamos entre una hipoteca a Euríbor + 1% de diferencial y otra hipoteca a Euribor + 1,50% de diferencial. Se trata de dos hipotecas con las mismas condiciones, excepto que la segunda lleva un diferencial 0,50% más alto que la primera.



1.- Una hipoteca referenciada al Euríbor por un capital de 150.000 euros a 30 años con un diferencial sobre la misma del 1%, tomando como valor el Euríbor de noviembre de 2015 que se ha situado en el 0,128%, supondrá una cuota mensual de 491,33 euros mensuales.

2.- Una hipoteca referenciada al Euríbor por un capital de 150.000 euros a 30 años con un diferencial sobre la misma del 1,50%, tomando como valor el Euríbor de noviembre de 2015 que se ha situado en el 0,128%, supondrá una cuota mensual de 526,94 euros mensuales.

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Por la segunda hipoteca pagamos 35,61 euros más al mes, lo que anualmente supone un gasto superior a la primera hipoteca de 427,32 euros.

No obstante, como comentábamos al principio también hay que tener presente que en torno a una hipoteca existen otras muchas variables que no debemos despreciar. Los bancos suelen condicionar la concesión de la hipoteca a distintos productos vinculados, como seguros de vida y de hogar, la obligación de adquirir una tarjeta con un mínimo de gasto por cubrir, etc. Será de suma importancia que no contenga cláusula suelo, que se encuentre referenciada al Euríbor y no a otros índices más caros, y que no empiece con un tipo fijo. Así que hemos de estar muy atentos a todas las condiciones y variables de la hipoteca y tener presente que aunque nos sale una determinada cuota mensual, los gastos de los seguros y de las tarjetas también serán gastos a los que deberemos estar preparados para afrontar.