Cómo se revisa el Euribor de una hipoteca
Guía para hipotecas variables en España
Si tienes una hipoteca variable a Euríbor, la cuota no cambia cada mañana. Cambia en la revisión. El banco mira un mes concreto, toma la media de ese mes, le suma el diferencial y calcula otra vez la cuota.
La duda habitual es esta: «El Euríbor ha bajado, ¿por qué mi recibo sigue igual?». Casi siempre la respuesta es la misma. Todavía no ha llegado el mes de revisión, o el banco no usa el valor de un día, sino la media de un mes que ya cerró.
El primer sitio que hay que mirar no es esta web. Es la escritura. Ahí suele decir tres cosas: si la revisión es anual o semestral, en qué mes se hace y qué mes de Euríbor se toma. A veces dice «el mes anterior». A veces dice «el último mes publicado». No es lo mismo.
Si revisas en octubre y el contrato pide el mes anterior, el banco usará la media de septiembre. Si septiembre aún no ha salido en el BOE, esperará a que salga. El valor diario de esta semana no entra en esa cuenta.
La media se calcula sumando los valores de los días en los que sí hay Euríbor y dividiendo entre ese número de días. No se divide entre 30. La explicación está en cómo se calcula la media mensual.
Cuando el mes cierra, esa media acaba publicada en el BOE. Es la cifra que el servicio de atención al cliente suele reconocer. Hasta entonces, la media provisional de Euribor hoy solo sirve de adelanto.
El diferencial no cambia en una revisión ordinaria. Si firmaste Euríbor + 0,90, sigue siendo + 0,90. Solo cambia si hay novación o subrogación.
El banco usa el sistema francés. Cada cuota tiene una parte de intereses y una parte de capital. Cuando el tipo cambia, cambia el peso de cada parte. Puedes verlo en el simulador de revisión y en el cuadro de amortización.
Para simularlo necesitas cuatro números: capital pendiente (el del último recibo), años que quedan, diferencial y dos medias de Euríbor: la de la revisión anterior y la que va a usar ahora. Con eso, Mi cuota te dice cuántos euros sube o baja el recibo.
Si la revisión es anual, comparas con la media de hace doce meses. Si es semestral, con la de hace seis. El valor de un martes no sirve para esa comparación.
La carta del banco debería decir el mes de referencia, la media aplicada, el diferencial, el tipo nuevo y la cuota nueva. Si falta el mes, pregunta. La guía está en cómo leer la carta de revisión.
Si hay cláusula suelo, la cuota no baja de ese suelo aunque el Euríbor baje. El tipo no puede quedar por debajo del suelo. Más detalle en cláusula suelo.
Orden práctico. Uno: mira en la escritura el mes y el periodo. Dos: busca la media de ese mes en el BOE o en Euribor actual. Tres: súmale el diferencial. Cuatro: pásalo por el simulador. Cinco: compara con la carta.
El Euríbor es el mismo en toda España. Lo que cambia de una hipoteca a otra es el mes de la escritura, el diferencial y si hay suelo. No hay un Euríbor de cada comunidad.
Relacionado: revisión paso a paso, calendario de revisión, qué Euríbor aplica tu banco y el último valor diario en esta página.
Un ejemplo. Debes 120.000 euros, te quedan 20 años y el diferencial es 0,90. Si la media de hace un año era 3,20 y la de ahora es 3,00, el tipo pasa de 4,10 a 3,90. La cuota baja unas decenas de euros al mes. El simulador te da la cifra exacta con tus números.
Si el mes de referencia aún no ha cerrado, no esperes que el banco use el valor de esta mañana. Puede usar la media provisional como adelanto en una conversación, pero la carta suele esperar al mes cerrado.
Si la carta cita un día suelto y tu escritura pide una media, pide que te indiquen el mes. No discute el valor de un martes. Discute qué mes aplica el contrato.
Más contexto: si baja el Euríbor, cuándo baja tu cuota y cálculo de la revisión.
Esta guía es informativa. No sustituye la escritura ni la carta del banco.